Pressemitteilung: Weitere Kappung der Mieten? Pro

Anstieg der Mieten begrenzen?                                Februar 2013

Pro und Kontra

Die SPD hat vorgeschlagen, die Mieten bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrages zu begrenzen. Kanzlerkandidat Peer Steinbrück, Fraktionschef Frank-Walter Steinmeier und Niedersachsens SPD-Spitzenkandidat Stephan Weil stellten im Januar 2013 ein Kon­zept vor, mit dem sie den Anstieg der Mieten bekämpfen wollen. Danach soll der Preis für Wohnungen bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen dür­fen und die Mieterhöhung bei Bestandsmieten auf 15 % in vier Jahren begrenzt werden. Außerdem sollen Vermieter pro Jahr nur noch 9 % der Sanierungskosten umlegen dürfen. Ansatz waren die Berichte des vergangenen Jahres über Mietpreissteigerungen in den Ballungsräumen, die aktuelle Gesetzgebung zum Mietrechtsänderungsgesetz mit Inkraft­treten zum 01.05.2013 und Erhebungen wie zB der Wohnungsmarktreport der GSW Ber­lin. Danach haben sich die Mieten in Berlin auf dem freien Wohnungsmarkt 2012 um 13 % verteuert.

Vorrangig populistische Forderungen im Wahlkampf sind kritisch zu prüfen. Die Linke for­dert eine Modernisierungserhöhung von nur 5% und wundert sich, dass ein Vermieter nach neun Jahren wenn die Modernisierungsinvestition abgezahlt ist, die Miete nicht wie­der senkt. Muss der Staat die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen beständigen In­teressenausgleich zwischen Mietern und Vermietern schaffen? Reichen die aktuellen Än­derungen des Mietrechtsänderungsgesetzes, die Ländern eine Regelungsmöglichkeit zur Reduzierung von Mieterhöhungen im Bestand von derzeit 20 auf 15% in drei Jahren in be­stimmten Städten oder Stadtbezirken geben? Hilft eine gesetzliche Begrenzung dem Immobilienmarkt, hilft es den Mietern, hilft es letzt­lich den fordernden Parteien?

Neuvermietung nur 10% über ortsüblicher Miete?

Die ortsübliche Miete wird derzeit über die Mietspiegel der Kommunen definiert, soweit ein solcher beschlossen wurde. Die Höchstgrenze eines Mietspiegels setzt sich aus den Mie­ten der letzten vier Jahre zusammen, wie sie seitens der Kommune durch Umfragen und statistische Erhebungen zusammengetragen wurden. Für einen langjährigen Mietvertrag, der zurückhaltend oder überhaupt nicht erhöht wurde, bedeutet das bei einer Neuvermie­tung eine einmalige eingeschränkte Verbesserung. Bereits die nächste Vermietung lässt keine Steigerung mehr zu, falls der Mietspiegel nicht ebenfalls eine Erhöhung erfahren hat. Die zum Zeitpunkt vor einer gesetzlichen Beschränkung bereits bestehenden Neuver­mietungen, die meist die Grenze bereits erreicht und überschritten haben, sind eben­falls nicht mehr entwicklungsfähig. Damit erfolgt eine gegenseitige Sperre zwischen Miet­spiegel und Neumieten, da keine Neumieten mehr über 10% über dem bisherigen Miet­spiegel abgeschlossen werden können. Ein solcher Eingriff ist nicht nur kontraproduktiv, sondern kann  eine Einschränkung grundgesetzlicher Eigentumsrechte darstellen. Jeder neu abzuschließende Vertrag unterläge einer Wirksamkeitskontrolle, Rückforderungsansprüche der Mieter blieben bis zum Verjährungsablauf in der Schwebe. Rechtsstreitigkeiten wären vorprogrammiert, das Misstrauen zwischen Mietparteien würde wachsen.

Die Begrenzung der Neuvermietungsmiete würde bundesweit auch in Gebieten ohne aktuelle Steigerung zu einer praktischen Erhöhungssperre führen. Das wiederum würde  zu Einschränkungen auf dem gesamten Immobilienmarkt resultieren. Investoren werden nicht bereit sein, ohne Aussicht auf ange­messene Mieterhöhungen Immobilien zu erwerben oder zu sanieren. Bestandsvermieter werden nicht in der Lage sein, Sanierungen und Renovierungen zu finanzieren, deren Kos­ten durch Kappungen reguliert sind.

Hilft eine Kappung den Mietern?

Möglicherweise würde eine Beschränkung zu mehr Umzugsfreiheit führen, wenn nicht mit erheblich höheren Mieten für die neue Wohnung zu rechnen ist. Ein Vorteil für den Mietwohnungsmarkt ist damit nicht verbunden. Ohne ausreichende Mittel werden Investoren und Vermieter nicht bereit sein, Wohnraum zu verbessern und zu schaffen. Die vorgesehene Kappung würde zu ei­nem Stillstand führen und den Bestand zementieren. Neubauten in Großstädten mit erheb­licher Nachfrage am Wohnungsmarkt dürften ausbleiben, Zuzug mangels ausreichendem Wohnraum unterbleiben.

Fazit: Einer gesetzlichen Beschränkung höherer Neuvermietungspreise ist eine Absage zu erteilen.

Begrenzung der Erhöhung von Bestandsmieten?

Eine Verschärfung der Erhöhung von Bestandsmieten von derzeit 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren bedeutet zB, dass eine Miete von derzeit 7 Euro auf 8,40 erhöht werden kann, dann erst wieder nach Ablauf von drei Jahren. Die vorgeschlagene Einschränkung bedeutet im Beispiel eine Ver­änderung von 7 Euro auf 8,04, dann vier Jahre nicht weiter. Mit dem Betrag von 1,40 Euro kann ein Vermieter drei Jahren lang bei einer Wohnung mit 80 qm 4.032,00 Euro erwirtschaften, bei 15% nur 2.995,20 Euro. Vermieter sind mit diesen Beträgen nicht in der Lage, eine Im­mobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Die professionelle Verwaltung von Wohnimmo­bilien ist bereits eingeschränkt, da die Betriebskostenverordnung keine Umlage von Ver­waltergebühren zulässt. Inflation, Preissteigerungen und verschärfte gesetzliche Anforde­rungen einschließlich der energetischen Vorgaben, Bewirtschaftungskosten und sonstige nicht umlegbare Betriebskosten reduzieren die Mieterhöhung derart, dass kaum ein nennens­werter Gewinn verbleibt. Die bisherige Bestandsmiete wird für die Abtragung der Investiti­onskosten und Reparaturen an Dach und Fach, Mietausfälle und Renovierungen benötigt.

Fazit: Jede weitere Reduzierung der Erhöhung von Bestandsmieten ist kontraproduktiv.

Reduzierung der Erhöhung für Modernisierungen von derzeit 11 auf 9%?

Hier gilt Ähnliches. Insbesondere wenn diese Beschränkung zusammen mit der Beschrän­kung bei Neuvermietung kumuliert. Eine Fenstererneuerung mit zB 15.000,00 Euro führt derzeit zu einer Modernisierungserhöhung von monatlich 137,50 Euro. Die Amortisation benötigt ca. 9 Jahre, bei gleichzeitiger Reduzierung der „zweiten Miete“, nämlich der Be­triebskosten durch sinkende Energiekosten. Ein Vermieter wird auch unter Berücksichti­gung etwaiger Steuerersparnisse kein Interesse haben, hier zu investieren. Dies insbeson­dere, wenn er durch die Aufwertung der Immobilie aufgrund der Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswert aufgrund der Beschränkung der Neumieten keinen nennenswerten Mehrerlös erzielen kann.

Fazit: Modernisierung darf nicht verhindert werden, notwendige Verbesserungen des Be­stands sind zu fördern.

Zusammenfassung: Jede weitere Kappung oder Reduzierung oder Ausweitung von Sperr­fristen schadet der Gesamtwirtschaft, der Mietwirtschaft, dem Mietenbestand und damit auch dem Mieter. Forderungen der Sozialdemokratie und der Linken sind ungeeignet, die Interessen deren Klientel mittelfristig zu fördern. 

Michael Wolf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht

Präsident Vermieterverein e.V., Vermieterverein e.V.,  Pressestelle

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